Temi legali

Temi di attualità giuridica: dalla raccolta delle sentenze più significative agli argomenti più dibattuti

Definizioni

L’affitto breve è una tipologia contrattuale prevista dall’art. 4 del D.L. 50/2017, introdotta appositamente per determinare un regime fiscale agevolato di cui si possono avvalere i soggetti privati che danno in affitto immobili o porzioni di essi ad uno stesso inquilino, per periodi non superiori a 30 giorni l’anno. Lo scopo può essere anche non turistico, ancorché questa sia la motivazione prevalente, poiché permette ai proprietari di immobili di monetizzare i loro beni in periodi di alta stagione o in zone di grande attrattiva. Tuttavia, la fattispecie dell’affitto turistico deve essere ben distinta da quella dell’affitto breve, poiché ad essa non è possibile applicare il regime fiscale delle locazioni brevi. Il contratto di locazione turistica non rientra né nella locazione transitoria né in quello della locazione abitativa primaria e deve essere stipulato in modo tale da evitare l’applicazione delle altre due tipologie di norme. Piattaforme digitali, come Airbnb e Booking.com, hanno accelerato la diffusione di ambedue le tipologie. Anche tali piattaforme sono soggette a obblighi precisi come: a) la trasmissione all’agenzia delle entrate ogni anno, entro il 30 giugno, dei dati dei contratti di affitto stipulati nell’anno precedente; b) il versamento, in qualità di sostituto d’imposta, del 21% del canone all’erario; c) il pagamento dell’imposta di soggiorno e degli altri adempimenti previsti.

Statistica nazionale sugli affitti brevi

Secondo recenti stime, in Italia sono presenti oltre 500.000 immobili destinati ad affitti brevi, con una concentrazione particolarmente alta in città come Roma, Venezia, Firenze e Milano. Il settore rappresenta circa il 20% dell’offerta ricettiva totale nel Paese e ha generato un indotto economico stimato in miliardi di euro. Tuttavia, l’espansione del fenomeno ha sollevato questioni relative alla sostenibilità, alla riqualificazione urbana e alla concorrenza con il settore alberghiero tradizionale.

La vecchia disciplina

Prima della recente riforma, gli affitti brevi erano regolati da una normativa frammentaria. I proprietari dovevano registrare i contratti presso l’Agenzia delle Entrate solo se superiori a 30 giorni. L’imposta sostitutiva, o “cedolare secca”, del 21% era applicabile per semplificare il regime fiscale. Tuttavia, mancava un sistema uniforme di regolamentazione per le piattaforme digitali, che spesso non garantivano la completa trasparenza nei pagamenti delle tasse e nell’identificazione degli affittuari. Inoltre, le autorità locali avevano autonomia nella regolamentazione, generando disparità di trattamento tra diverse regioni.

La nuova disciplina

La nuova legge sugli affitti brevi, introdotta con la legge di bilancio 2024, mira a creare un quadro normativo più chiaro e uniforme. Tra le principali novità troviamo:

1. registrazione obbligatoria degli immobili: ogni proprietario che intende affittare un immobile per brevi periodi (superiori a 30 gg) deve registrarlo presso un apposito registro nazionale gestito dall’Agenzia delle Entrate. Questa misura intende contrastare l’evasione fiscale e garantire una maggiore trasparenza. 

2. codice identificativo nazionale obbligatorio (CIN): ogni immobile deve essere dotato di un codice identificativo unico nazionale, da includere in tutte le inserzioni pubblicate sulle piattaforme digitali. Le piattaforme sono obbligate a rimuovere le inserzioni prive di tale codice. Il codice CIN deve anche essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio. Il Codice si applica anche alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

3. dispositivi di sicurezza e gestione: tutte le tipologie ricettive, a prescindere dalla forma imprenditoriale o meno, devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio e di estintori portatili a norma di legge. Nella gestione degli alloggi si possono prevedere servizi accessori come aria condizionata, biancheria, pulizia, servizi internet ecc. Non possono invece essere forniti i servizi aggiuntivi, tipici delle attività in forma d’impresa, come ad esempio il servizio di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, ecc.

4. Key box: viene data una stretta sulle key box, ovvero le cassette di sicurezza, poste all’esterno degli appartamenti, contenenti le chiavi di accesso. Ad oggi infatti non è raro che, soprattutto nelle principali città italiane, i turisti che acquistano un servizio di affitto breve non si incontrino mai con i proprietari di casa. Tutto avviene direttamente online: dalla prenotazione al pagamento, per cui gli interessati arrivano sul posto e utilizzano le cassette di sicurezza per prelevare le chiavi per entrare negli appartamenti. Questo però ha portato al moltiplicarsi delle key box nelle vie più frequentate delle città, con non poche rimostranze da parte dei residenti. Di fronte a questa situazione, non è più possibile ora  l’utilizzo di queste scatole di sicurezza, per cui d’ora in avanti i turisti devono incontrare direttamente i proprietari di casa per prendere le chiavi. Ciò anche per motivi di sicurezza e identificazione dei turisti, poiché chi propone l’affitto breve deve verificare in prima persona la corrispondenza tra i documenti di identità inviati online dai turisti e chi si presenta per il pernottamento, comunicandolo anche alla questura territoriale entro 24 ore.

5. limiti temporali: in alcune città, le amministrazioni locali possono introdurre un limite massimo di giorni in cui un immobile può essere affittato nel corso dell’anno. Ad esempio, a Venezia e Firenze, il limite è stato fissato a 90 giorni.

6. maggiore tassazione per i grandi proprietari: i proprietari che possiedono più di tre immobili destinati ad affitti brevi sono ora considerati operatori commerciali e sottoposti a una tassazione più elevata. La ricevuta all’ospite va sempre rilasciata nel caso di pagamento in contanti (nel 2024 il limite è stato fissato a 5000 euro). In caso di pagamento con mezzo tracciato (bonifico, assegno, vaglia, ecc.) essa va rilasciata solo su sua richiesta. Se l’importo della locazione supera le € 77,47 è necessario applicare sulla ricevuta una marca da bollo da 2 euro.

7. obblighi per le piattaforme digitali: le piattaforme devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai pagamenti e agli ospiti. Inoltre, sono corresponsabili del pagamento delle imposte nel caso di mancata dichiarazione da parte dei proprietari.

Conclusione

La nuova legge sugli affitti brevi rappresenta un passo significativo verso una maggiore regolamentazione del settore, con l’obiettivo di bilanciare gli interessi di proprietari, inquilini, operatori turistici e residenti. Sebbene alcune misure siano state accolte con preoccupazione dai piccoli proprietari, la riforma mira a contrastare l’evasione fiscale e a garantire una maggiore equità nel mercato immobiliare. La sfida principale sarà monitorare l’efficacia delle nuove norme e assicurarsi che non penalizzino eccessivamente i piccoli operatori a vantaggio delle grandi piattaforme.